Tipos de Legalización

Todo lo que necesita saber para legalizar tu vivienda.

VIVIENDAS RÚSTICAS EN SUELO NO URBANIZABLE QUE SE PUEDEN LEGALIZAR EN LA COMUNIDAD VALENCIANA 
 
Existen más de 350.000 viviendas en la Comunidad Valenciana que fueron construidas de forma irregular en suelo rústico o no urbanizable en los últimos años. 
Antes de la reforma normativa, las obras ilegales prescribían, y aunque las construcciones se consolidaban con ello, quedaban en un régimen fuera de ordenación en situación de alegalidad, es decir, se trata de viviendas consolidadas que no son ilegales pero tampoco legales. 
Esta situación de alegalidad puede suponer innumerables inconvenientes a los propietarios de estas viviendas como puede ser; 
- Imposibilidad de obtener licencias de obras, licencia de mejoras o licencias de ocupación. 
- Riesgo de infracciones urbanísticas si no se obtienen las oportunas licencias y se ejecutan las obras de forma ilegal, con riesgo de ordenes de derribo o demolición, sanciones, multas coercitivas,.... 
- Imposibilidad de acceder a determinados suministros. 
- Dificultad de poder vender la vivienda a un sector del mercado que precise financiación, pues los bancos se niegan a conceder hipotecas para la compra de viviendas que no se encuentren legalizadas o regularizadas. 

¿Como podemos legalizar una vivienda en suelo rústico o no urbanizable? 

La normativa actual nos permite legalizar una vivienda en suelo no urbanizable atendiendo a la fecha de su construcción, en este caso; 

1.- Viviendas anteriores al 15 de mayo de 1975.- Para regularizar o legalizar este tipo de viviendas, la Disposición Adicional Vigesimosexta del TRLOTUP, permite asimilar estas construcciones a las construcciones con licencia siempre que estuvieran terminadas en dicha fecha y sigan manteniendo el uso y no se encuentren en situación legal de ruina urbanística. 

2.- Viviendas construidas entre el 15 de mayo de 1975 y el 20 de agosto de 2014.-  Los artículos 210 y siguientes de la Ley 1/2019, de 5 de febrero, de modificación de LOTUP de la Comunidad Valenciana, permite a los propietarios de viviendas sin licencia construidas entre 1975 y el 20 de agosto de 2014 en suelo no urbanizable (protegido o no), legalizarlas mediante expediente de minimización de impacto por edificación aislada individual o impacto territorial por agrupación de viviendas.
 
Para ello será necesario que la vivienda se encuentre completamente construida antes del 20 de Agosto de 2014, que tenga uso residencial, y que no exista sobre ella una sentencia judicial firme de demolición de las obras ilegales. 
Es importante saber que no resulta obstáculo que exista abierto un expediente de infracción urbanística, incluso cuando se hubiere dictado una orden de demolición, siempre que no exista una sentencia judicial firme de demolición, y la solicitud de situación de minimización de impacto, implica la suspensión de la tramitación del expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística que esté en curso. 
 
3. Viviendas construidas con posterioridad al 20 de agosto de 2014.- Se pueden legalizar cumpliendo los parámetros de edificación de obra nueva en suelo no urbanizable, así como cumpliendo la normativa de planeamiento local del municipio donde radique la construcción a legalizar.

Documentación que realizar y entregar para Legalización por minimización de impacto territorial (NO URBANIZABLE)

• Documento técnico que justifique el cumplimiento de normas de aplicación directa a las construcciones, visado por el colegio oficial de arquitectos. (documentación, proyecto, arquitecto y arquitecto técnico).
• Documento técnico justificando cumplimiento de la normativa, visado por el colegio oficial de arquitectos.
• Certificado de eficiencia energética registrado en el IVACE.
• Justificación de cumplimiento de normas sectoriales, urbanística y de diseño y habitabilidad, visado por el colegio oficial de arquitectos. (documentación, proyecto, arquitecto y arquitecto técnico).
• Entrega en el ayuntamiento de documentación de vinculación de la parcela e inscripción en el registro de la propiedad.
• Informe de compañía suministradora de agua potable.
• Justificación de sistema de Gestión de aguas residuales visado por el colegio de aparejadores, arquitectos técnicos e ingenieros de la edificación (depuradora de oxidación total o conexión a alcantarillado público existente).
• Trámites con la confederación hidrográfica.
• Anexo de suministro de energía eléctrica.
• Informe de medidas de integración paisajística visado por el colegio de aparejadores, arquitectos técnicos e ingenieros de la edificación.
• Planos realizados por el arquitecto donde se vea el estado actual justificando la normativa visados por el colegio oficial de arquitectos.
• Ficha urbanística firmada por el arquitecto.
• Ficha estadística firmada por el arquitecto.
• Certificado de final de obra firmado por el arquitecto.
• Certificado final de ejecución de obra firmado por el arquitecto técnico.

ASPECTOS LEGALES

• Asesoramiento legal en los puntos anteriormente indicados
• Asesorar y alegar notificaciones recibidas por parte del ayuntamiento
• Asesoramiento y trámites con registro de la propiedad

ASPECTOS ADMINISTRATIVOS

• Solicitud en el ayuntamiento correspondiente de informe de minimización de impacto
• Recepción de notificaciones e informes
• Solicitud de licencias y registro en el ayuntamiento de documentación técnica
• Registro de reparos y recepción de notificaciones

PARA LOS TRÁMITES ANTERIORMENTE EXPUESTOS SERA NECESARIA LA FIRMA DE ARQUITECTO Y ARQUITECTO TÉCNICO YA QUE LA LEGALIZACIÓN DE UNA EDIFICACIÓN COMPLETA DEBE COMPARTE TRÁMITES COMO UNA DE NUEVA EDIFICACIÓN

Gastos de construcción y tasas a pagar:

• Tasas de ayuntamiento sobre construcciones (entorno al 5% del coste total).
• Obras de retranqueo de muro.
• Obras de integración paisajística.
• Obras de instalación de depuradora de oxidación total o acometida con red de saneamiento.